Protegiendo el Derecho a la Vivienda: El Decreto Ley 3/2023 en la Comunidad Valenciana

Introducción:

En medio de la crisis económica y social, agravada por la guerra de Ucrania (y por el genocidio silenciado en Palestina), la vivienda se ha convertido en un tema crítico en la Comunidad Valenciana. El acoso inmobiliario, la vulnerabilidad residencial y los abusos en el mercado han afectado a muchas personas. En este artículo, exploraremos el Decreto Ley 3/2023,  una herramienta legal crucial para proteger el derecho a la vivienda y combatir estas situaciones.

¿Qué es el Decreto Ley 3/2023?

El Decreto Ley 3/2023, aprobado por el Consell el 17 de febrero de 2023, establece medidas urgentes para enfrentar la vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunidad Valenciana. Además, busca prevenir abusos en el ámbito inmobiliario. Esta normativa es un paso significativo hacia la justicia y la equidad en el acceso a la vivienda.

Principales Aspectos del Decreto Ley:

1. Garantía del Derecho a la Vivienda: El decreto busca asegurar que todas las personas tengan acceso a una vivienda digna. Proporciona herramientas para prevenir desahucios y proteger a quienes enfrentan situaciones de vulnerabilidad.

2. Emergencia Residencial: El decreto aborda las crisis habitacionales de manera urgente. Establece medidas para evitar que las personas pierdan sus hogares debido a dificultades económicas o sociales.

3. Prevención de Abusos Inmobiliarios: El decreto combate prácticas abusivas en el mercado inmobiliario. Esto incluye restricciones sobre alquileres excesivos y protección contra desalojos injustos.

4. Apoyo a las Víctimas de Acoso Inmobiliario: El decreto ofrece asistencia a quienes sufren acoso inmobiliario. Esto puede incluir orientación legal, asesoramiento y recursos para denunciar situaciones injustas.

Herramientas de Denuncia:

El Decreto Ley 3/2023 establece canales para denunciar abusos y vulneraciones de derechos. Las personas afectadas pueden acudir a las autoridades competentes y presentar quejas. Además, se fomenta la colaboración con organizaciones y asociaciones que defienden los derechos de los inquilinos.

Conclusión:

El Decreto Ley 3/2023 es un paso valiente hacia la protección de los derechos de las personas en la Comunidad Valenciana. Como juristas, debemos seguir promoviendo la conciencia sobre estas cuestiones y trabajar juntos para garantizar que todos tengan un techo seguro y digno. La vivienda no es solo un bien material; es un derecho fundamental que merece nuestra atención y defensa constante.

Este artículo fue escrito por un abogado comprometido con la justicia social y el acceso igualitario a la vivienda.

Óscar Bolívar
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oscarbolivarabogado@hotmail.com

Especulación Inmobiliaria: ¿Quiénes Ganan y Quiénes Pierden?

Introducción

La especulación inmobiliaria es un fenómeno que afecta a millones de personas en todo el mundo. En España, donde la vivienda es un derecho fundamental, la especulación tiene consecuencias profundas en la vida de las personas. En este artículo, exploraremos quiénes se benefician y quiénes sufren debido a la especulación, y cómo podemos abordar este desafío.

¿Qué es la Especulación Inmobiliaria?

La especulación inmobiliaria se refiere a la compra y venta de propiedades con el objetivo de obtener ganancias rápidas. Los especuladores compran viviendas no para vivir en ellas, sino para revenderlas a un precio más alto. Esto crea una burbuja de precios que excluye a muchos ciudadanos del acceso a una vivienda digna.

Los Ganadores 

Inversionistas y Fondos de Inversión: Los grandes inversores, como fondos de capital privado, encuentran oportunidades lucrativas en el mercado inmobiliario. Compran propiedades a bajo precio y las venden con ganancias considerables.

Si te preguntas cómo de lucrativas son esas oportunidades, puedo decirte, gracias a mi experiencia en la defensa del derecho a la vivienda,  que la realidad parece una broma de mal gusto. Te pongo un ejemplo: gracias a una legislación que desarrolló los derechos de tanteo y retracto, la Generalitat pudo interponerse entre los bancos y los fondos de inversión, consiguiendo tener la prioridad en la adquisición de viviendas, y como resultado, se llegaron a adquirir viviendas al elevado precio de UN EURO. Doy fe de la certeza de dichas operaciones.

Los Perdedores

1. Ciudadanos Comunes: Las familias trabajadoras se ven atrapadas en un mercado inmobiliario inflado. Los precios inalcanzables dificultan el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes y aquellos con bajos ingresos.

2. Inquilinos: Los alquileres también se ven afectados por la especulación. Los propietarios suben los precios de los alquileres para maximizar sus ganancias, lo que afecta directamente a los inquilinos.

3. Las familias que, habiendo perdido su vivienda por no poder hacer frente a la hipoteca, ven como su hogar va de mano en mano, de fondo en fondo, mientras reciben presiones que rozan el acoso inmobiliario, con el objetivo de que desalojen la vivienda, y ello, aunque haya disposiciones legales y resoluciones judiciales que les amparan.

4. El Derecho a la Vivienda: La especulación socava el derecho fundamental a una vivienda adecuada. Las políticas públicas deben priorizar el bienestar de las personas sobre las ganancias privadas.

Soluciones Posibles

1. Regulación Efectiva: Implementar leyes que limiten la especulación y protejan a los ciudadanos. Esto podría incluir impuestos progresivos sobre las ganancias de la venta de propiedades.

2. Mayor Oferta de Viviendas Asequibles: ejecución efectiva de la legislación vigente, por ejemplo, el derecho de tanteo y retracto de la Administración.aumentando así el parque público de viviendas.

3. Control de Alquileres: Regular los precios de alquiler para evitar abusos.

4. Respeto de los tratados internacionales firmados por España, y que prohíben los desahucios sin alternativa habitacional.

Conclusión

La especulación inmobiliaria no solo afecta los bolsillos, sino también la calidad de vida de las personas. Es hora de abordar este problema con valentía y garantizar que todos tengan acceso a una vivienda digna.

Óscar Bolívar

Abogado por el derecho a la vivienda

Asesoramiento Esencial Antes de Firmar una Hipoteca.

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Óscar Bolívar
Abogado Especializado en Derecho Hipotecario
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La Función Social de la Vivienda en la Comunidad Valenciana: Artículos 2 y 6

En el despacho del abogado Óscar Bolívar, nos adentramos en los aspectos clave de la Ley 2/2017 de la Comunidad Valenciana, que aborda la función social de la vivienda. A continuación, exploraremos los artículos 2 y 6 de esta ley, que establecen derechos y acciones fundamentales:

1. Artículo 2: El derecho a disfrutar de una vivienda asequible, digna y adecuada:

   - Este artículo reconoce el derecho subjetivo de las personas con vecindad administrativa en la Comunidad Valenciana a acceder a una vivienda que sea asequible, digna y adecuada. Para aquellos que acrediten un mínimo de residencia de un año, este derecho es fundamental.

   - La ley busca garantizar que todos tengan la posibilidad de habitar un alojamiento con condiciones mínimas, independientemente de su situación económica o social.

2. Artículo 6: Acción pública y derecho subjetivo exigible:

   - En virtud de este artículo, se establece que la función social de la vivienda es un derecho subjetivo. Esto significa que las personas afectadas por un desahucio o impago de alquiler pueden exigir su derecho a una vivienda asequible y digna.

   - Además, se contempla la acción pública para garantizar este derecho. Las autoridades deben intervenir para proteger a quienes enfrentan situaciones de desahucio, asegurando que tengan acceso a un alojamiento adecuado.

El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, ya se ha pronunciado en varias ocasiones sobre este tema, dejando de manifiesto que "La norma autonómica no se limita a recoger mera expectativa del derecho a disfrutar de una vivienda asequible,

digna y adecuada, sino que disciplina el régimen de un verdadero derecho de las personas con vecindad

administrativa en la Comunidad Valenciana cuando conformen unidades de convivencia que por sus ingresos u otras circunstancias, no pueden acceder a una vivienda digna y adecuada en condiciones de mercado, cuya satisfacción efectiva garantizarán las administraciones públicas (Art 2. 2), utilizando al efecto todos los instrumentos jurídicos que la presente ley pone a disposición de las mismas y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ley (art. 2.1)".

El IRPH y su Situación Jurídica Actual

En el complejo mundo de las hipotecas, el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) ha sido objeto de controversia y litigios. Como abogado especializado en derecho hipotecario, me complace compartir mi perspectiva sobre este tema.

¿Qué es el IRPH?

El IRPH es un índice utilizado en España para calcular los intereses de las hipotecas. A diferencia del Euríbor, que se basa en las tasas interbancarias, el IRPH se deriva de los datos proporcionados por las propias entidades financieras.

La Sentencia del TJUE

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió una sentencia relevante el 13 de julio de 2023. Esta sentencia marcó un antes y un después en la jurisprudencia relacionada con el IRPH. Veamos algunos puntos clave:

1. Transparencia y Buena Fe: El TJUE estableció que los bancos deben actuar con diligencia en la información proporcionada a los clientes. No pueden aprovecharse de la ignorancia de los prestatarios. Además, se subrayó la importancia de la buena fe en la comercialización de préstamos hipotecarios.

2. Contrariamente a la jurisprudencia previa del Tribunal Supremo, el TJUE no exime automáticamente a los bancos de la obligación de informar sobre el IRPH. El cliente no debe asumir la responsabilidad de investigar por sí mismo las consecuencias económicas de su hipoteca.

3. El TJUE mencionó que el método de cálculo del IRPH incluye comisiones y se asemeja a una TAE (Tasa Anual Equivalente). Por lo tanto, aplicar un diferencial negativo en lugar de positivo sería más adecuado.

La sentencia del TJUE tiene implicaciones significativas para los afectados por el IRPH. Si tu hipoteca está vinculada a este índice, considera lo siguiente:

- Evalúa si puedes reclamar la nulidad de la cláusula IRPH en tu contrato hipotecario.

-Según nuestros cálculos, muchas personas podrían haber sufrido un perjuicio medio de 40,000 euros debido a la falta de información sobre el IRPH

Conclusión

El IRPH sigue siendo un tema candente en el ámbito legal, y el TJUE tendrá que pronunciarse nuevamente. Como abogado, mi objetivo es brindar asesoramiento honesto y defender los derechos de mis clientes. Si necesitas ayuda con tu hipoteca o tienes dudas sobre el IRPH, no dudes en contactarme.

Óscar Bolívar
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Trámites de una herencia

 

¿Necesitas ayuda legal con los trámites de una herencia? ¿Quieres saber cómo repartir los bienes de forma justa y eficiente? ¿Te preocupa el pago de impuestos o las posibles reclamaciones de otros herederos?

En el despacho de abogados de Óscar Bolívar te ofrecemos un servicio profesional, personalizado y de confianza. Somos expertos en derecho de familia, civil e inmobiliario, y te asesoramos en todo lo relacionado con la sucesión hereditaria.

Contamos con más de 20 años de experiencia en el sector, y te acompañamos en todo el proceso, desde la solicitud del certificado de defunción hasta la inscripción de los bienes en el registro. Te ayudamos a redactar el testamento, a liquidar el impuesto de sucesiones, a resolver los conflictos entre herederos y a defender tus derechos e intereses.

No dejes que la herencia se convierta en un problema. Contacta con nosotros a través del mail oscarbolivarabogado@gmail.com o puedes llamarnos al 650 04 95 28.
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La extinción de condominio: ¿Qué es y cómo se hace?

Si tienes un bien en común con otras personas, ya sea por una herencia, una separación o un divorcio, o por cualquier otra causa, es posible que quieras poner fin a esa situación y quedarte con la propiedad exclusiva del bien, o venderlo y repartir el dinero. Esto se llama extinción de condominio, y en este artículo te explicamos qué es, cómo se hace y qué consecuencias tiene.

¿Qué es el condominio?

El condominio es la propiedad compartida de un bien por varios titulares, que tienen asignadas unas cuotas de participación sobre el mismo. Por ejemplo, si heredas una casa con tus hermanos, cada uno tendrá una parte proporcional de la casa, y todos tendrán derecho a usarla y disfrutarla.

El condominio se rige por el Código Civil, que establece los derechos y obligaciones de los copropietarios, así como las formas de extinguirlo.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción de condominio es la disolución de la propiedad compartida de un bien, de forma que se consolida la propiedad en un solo titular, o se vende el bien y se reparte el dinero entre los antiguos copropietarios.

La extinción de condominio puede ser voluntaria o forzosa, según el acuerdo o desacuerdo entre los copropietarios.

¿Cómo se hace la extinción de condominio?

La forma más sencilla y rápida de extinguir el condominio es mediante un acuerdo entre los copropietarios, que puede consistir en:

- La renuncia de uno o varios copropietarios a sus derechos sobre el bien, a favor de otro u otros.
- La venta del bien a un tercero, y la distribución del precio entre los copropietarios, según sus cuotas.
- La división material del bien, si es posible, creando varias propiedades independientes.

Estos acuerdos se deben formalizar en escritura pública ante notario, y se deben inscribir en el Registro de la Propiedad, si el bien es inmueble.

Si no hay acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos puede solicitar la extinción de condominio por la vía judicial, mediante el procedimiento de división de cosa común.

En este caso, el juez ordenará la división del bien, que puede ser:

- La división material, si el bien es divisible, y no se desmerece su valor o utilidad.
- La adjudicación del bien a uno de los copropietarios, que deberá compensar económicamente a los demás, según sus cuotas.
- La venta del bien en subasta pública, y el reparto del dinero entre los copropietarios, según sus cuotas.

¿Qué consecuencias tiene la extinción de condominio?

La extinción de condominio tiene consecuencias jurídicas, económicas y fiscales, que dependen del tipo de acuerdo o de división que se realice.

Entre las consecuencias jurídicas, destacan:

- La consolidación de la propiedad en un solo titular, o la transmisión de la propiedad a un tercero.
- La liberación de las obligaciones y responsabilidades derivadas del condominio, como el pago de los gastos comunes, o la responsabilidad por los daños causados al bien.
- La modificación de la situación registral del bien, que debe reflejar el cambio de titularidad.

Entre las consecuencias económicas, destacan:

- El pago de los gastos notariales y registrales, que se deben abonar al formalizar e inscribir el acuerdo o la división.
- El pago de la compensación económica, si se adjudica el bien a uno de los copropietarios, que debe pagar a los demás el valor de sus cuotas.
- El pago del precio del bien, si se vende a un tercero, que debe abonar el importe acordado a los copropietarios.

Entre las consecuencias fiscales, destacan:

- El pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si se renuncia a los derechos sobre el bien, o se adjudica el bien a uno de los copropietarios, que debe tributar por el valor de la cuota que adquiere.
- El pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, si se transmite la propiedad del bien, ya sea por renuncia, adjudicación o venta, que debe tributar por el incremento de valor que ha experimentado el bien desde que se adquirió.
- El pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si se obtiene una ganancia o una pérdida patrimonial por la transmisión del bien, que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del bien.

Como puedes ver, la extinción de condominio es un proceso complejo, que requiere el asesoramiento de un profesional. Si necesitas ayuda para extinguir el condominio de un bien, no dudes en contactar con nosotros. Somos expertos en derecho civil e inmobiliario, y te ofrecemos un servicio personalizado y de calidad.

Óscar Bolívar, abogado.
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#extinciondecondominio #comunidaddebienes

PROPUESTAS VALENCIANAS PARA LA ELABORACIÓN DEL ANTEPROYECTO DE LEY ESTATAL DE VIVIENDA

 

https://www.youtube.com/watch?v=-02_pJuw9D8

COMISIÓN DE RECONSTRUCCIÓN CORTS VALENCIANES

 

https://www.youtube.com/watch?v=tOciRaghzgM

A partir de las 2 horas y 19 minutos mi comparecencia en la Comisión para la reconstrucción.

DESAHUCIO PARADO POR EL COMITÉ DESC

Hoy estamos tremendamente satisfechos. Nos han sido aceptadas las medidas provisionales solicitadas ante el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de conformidad con el Protocolo facultativo del PIDESC.

La consecuencia de dicha admisión es la suspensión del desahucio de la vivienda que ocupa nuestra representada y su familia mientras el caso es estudiado, o bien se le conceda una vivienda alternativa. No pude haber desahucios sin alternativa habitacional.

#derechoalavivienda #pidesc #medidascautelares #suspensiondesahucio #alternativahabitacional #comitedesc

VAYA PLAN.... ESTATAL DE VIVIENDA

 Entre las obligaciones de un Abogado que desempeña sus funciones en una Oficina de Vivienda se incluye el estar al día en los cambios jurisprudenciales y normativos que se van produciendo en la materia, y asumo que también va en el paquete asumir que el Estado, con el Ministerio de Fomento a la cabeza, no nos va a facilitar el trabajo.

 Una prueba más de ese afán entorpecedor del Ministerio es el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, cuya exposición de motivos daría para un serial vespertino en el que los protagonistas pugnan por ver quién está más alejado de la realidad y dice mas falsedades, pero eso lo dejaremos para las tardes de manta y chimenea.

 Ahora centrémonos en el día a día de una Oficina de Vivienda, en una población que como muchas ha sido castigada, por eso que todavía insisten en llamar crisis y que no deja de ser todo un plan orquestado para reagrupar aún más la riqueza en manos de unas pocas personas, jurídicas claro está, o bajo formas que permitan no contribuir a eso que llaman Estado del bienestar, salvo que sea el propio.

Pretendo analizar el Capítulo IV del RD 106/2018 de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, y que lleva por título “Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual”.

 Es necesario hacer un ejercicio inmenso de imaginación para ver algún atisbo de posibilidad de cumplimiento de lo allí recogido. Dice su artículo 21 lo siguiente:

" Cuando se haya acordado, o sea inminente, el lanzamiento o desahucio efectivo de una vivienda que sea el domicilio habitual y permanente de una persona o unidad de convivencia que carezca de otro domicilio alternativo y que se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad que le impida acceder a otra vivienda, y así se acredite mediante informe de los servicios sociales municipales o autonómicos correspondientes, el órgano autonómico o local competente (conforme se detalle en el convenio específico correspondiente) para la gestión de las viviendas incorporadas a estos fondos ofrecerá, a quien vaya a ser objeto de lanzamiento o desahucio una vivienda alternativa de entre las aportadas por las entidades de crédito al fondo de viviendas para alquiler social, vivienda que reunirá los requisitos adecuados en cuanto a superficie, ubicación y accesibilidad. Para la formalización de esta oferta se requerirá el previo informe de los servicios sociales correspondientes. No obstante lo anterior, el órgano autonómico o local competente podrá ofrecer en las mismas condiciones viviendas de otros propietarios. El correspondiente contrato de alquiler se firmará por un plazo de tres años. En el contrato se fijará el precio del arrendamiento, que será igual o inferior a 400 euros mensuales, precio que se determinará de común acuerdo entre el órgano gestor y el beneficiario, a partir de la estimación inicial realizada con ocasión de la inclusión de la vivienda en el fondo. Igualmente, se especificará en el contrato, de acuerdo con lo que establezca el órgano gestor y los informes de los servicios sociales correspondientes, el importe de la ayuda o subvención pública a recibir con cargo a este programa, que será de hasta el 100% de la renta de alquiler. A tal efecto, la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla correspondiente, habrán resuelto previamente la concesión de la subvención por un importe de hasta el 100 % de la renta de alquiler, importe que será abonado en un 80 % con cargo al Ministerio de Fomento y en un 20 % con cargo a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate. En los supuestos en que la vivienda requiera de pequeños gastos de adecuación para su uso inmediato, el Ministerio de Fomento podrá aportar hasta un 25 % de dicho coste con el límite de 1.500 euros por vivienda"

Dicho artículo hay que ponerlo en relación con el art. 19 cuyo contenido es el siguiente:

" Artículo 19. Objeto del programa. El objeto de este programa es poder ofrecer una vivienda a las personas en situación de especial vulnerabilidad afectadas por procesos de desahucio de su vivienda habitual, al ser objeto de lanzamiento derivado de ejecución hipotecaria o de demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler y no disponga de medios económicos para acceder al disfrute de una nueva vivienda. Es objeto también de este programa poder ofrecer una vivienda a quienes mediante lanzamiento derivado de una ejecución no hipotecaria no puedan o no vayan a poder disponer de la que ha sido su vivienda habitual y no dispongan de medios económicos para acceder al disfrute de una nueva vivienda. El momento procesal determinante para la consideración de quien vaya a ser objeto de lanzamiento o desahucio por ejecución hipotecaria o por impago de rentas de alquiler, así como por lanzamiento en ejecución no hipotecaria será el anuncio de subasta o el del requerimiento judicial, según el caso. A los efectos de este programa la presunción de condición de vivienda habitual en el momento de la ejecución lo será si así constara en la escritura de constitución de hipoteca, salvo prueba en contrario. Esta presunción no operará en el caso de desahucio por alquiler o de lanzamiento de una ejecución no hipotecaria en los que será de aplicación lo regulado en el artículo 11.1.b). "

 Es decir, que las personas físicas mayores de edad que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual y permanente (ya sea por ejecución hipotecaria o no hipotecaria como por demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler) y se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad que les impida acceder por sus propios medios a otra vivienda, tienen derecho a que su Comunidad Autónoma les ofrezca una vivienda alternativa en régimen de alquiler de entre las que las entidades bancarias (las únicas personas que interesan al Gobierno de la nación) podrán aportar (no vayamos a exigirles nada, no sea que se hunda el sistema. Eso deben pensar desde el Gobierno central al recurrir la Ley de Función Social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana) al fondo social de viviendas.

 Para los bancos, sugerencias; para las Comunidades Autónomas, obligaciones. Veremos el ejercicio de prestidigitación que van a tener que realizar éstas para, soportando un recorte brutal de la inversión estatal en materia de vivienda pública, sin un control (interesado) de los precios del alquiler, y con un fomento para nada oculto de reactivación del mercado hipotecario, puedan hacer frente a las peticiones que, cumpliendo con nuestro deber de Abogados, realicemos en los Juzgados para suspender lanzamientos en caso de vulnerabilidad mientras no haya alternativa habitacional digna. Veremos cómo se enfrenta el Estado a la más que posible reclamación de responsabilidad por aquellos propietarios de vivienda que, viéndose obligados a soportar que la recuperación de su vivienda se demore ante la imposibilidad o alta dificultad de sacar muchos conejos (casas) de la chistera por parte de una Administración autonómica maniatada, han de hacer el papel, que como en otras muchas cosas correspondería al Estado, que, no lo olvidemos, según dice el art.1 de nuestra Constitución, sigue siendo un Estado Social (o eso se supone).

 Oscar Bolívar Amo Abogado ICAV 11.163

VIVIENDA: NUEVOS TIEMPOS Y VIEJAS POLÍTICAS

 Uno de los problemas en aumento es el de aquellas personas que viviendo en alquiler, tienen problemas para mantenerlo o para acceder a uno nuevo, por falta de recursos. La falta de alternativa habitacional hace que estas situaciones sean difíciles de afrontar, puesto que las ayudas son limitadas al igual que los recursos para ir demorando el momento del desahucio. Una nueva esperanza se abre en el horizonte tras la resolución del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU, que ha declarado que los desalojos sin alternativa habitacional (incluso en procedimientos de alquiler) constituyen una violación de los Derechos Humanos. Posterior a esta resolución , la Sentencia del Tribunal Supremo 1797/2017 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo , Sección Tercera, de 23 de noviembre de 2017,considera incompatible con la protección jurídica a los menores de edad los desahucios en los que no se haya valorado adecuadamente la situación personal, social y familiar de éstos, prohíbiendo los desahucios forzosos sin alternativa habitacional cuando hay menores de edad que pudieran verse afectados por el desalojo. Incluso en un caso de ocupación como el que trata esta sentencia y que puede ser un antes y un después en la lucha por el derecho a la vivienda, mas allá de las zancadillas que suponen los recursos de inconstitucionalidad planteados por el gobierno central. Esa es la parte negativa: la decisión del gobierno central de plantear recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Función Social de la Vivienda que ha entrado en vigor este año, y que estaba llamada a marcar un antes y un después en la lucha por el Derecho a Techo. La lucha contra la especulación y la utilización de un bien esencial como es la vivienda, vestida con el traje de la legalidad. Por desgracia quienes nos gobiernan siguen defendiendo los intereses de los poderosos caiga quien caiga.

APORTACIONES AL DESARROLLO DE LA LEY DE FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

 El instituto Valenciano de Finanzas. Una oportunidad para luchar contra la especulación inmobiliaria Tras asistir hace unos días a una jornada de presentación de la Ley de Función Social de la Vivienda, me dispongo a trasladar al papel una serie de reflexiones que he tenido la oportunidad de plantear a los responsables de la puesta en funcionamiento de una ley que pretende por fin afrontar el PROBLEMA de la vivienda y de su conversión en producto de mercado Dice el artículo 9.1 de dicha ley que a efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en materia de vivienda protegida, la Generalitat ofrecerá la colaboración del Instituto Valenciano de Finanzas y de cualquier otro medio autonómico que pueda facilitar el acceso a mejores condiciones de financiación para el desarrollo de estas políticas. Evidentemente nada que objetar a lo expuesto, pero, ¿y si vamos más allá?, ¿Y si utilizamos esas vías de financiación en beneficio de los ciudadanos directamente afectados por la política especulativa en materia de vivienda?. ¿Y si otorgamos al IVF en una suerte de Banco Bueno , de Robin Hood de las finanzas que permita a esos ciudadanos acceder a la financiación necesaria para ejercer el retracto en el momento oportuno y evitar los desmanes que ha producido y produce la cesión de créditos?. En un gran número de hipotecas se contiene una cláusula por la que los prestatarios renuncian a ser notificados en el caso de que el banco decida ceder su crédito; y en los casos en que esa notificación llega, lo hace mediante correo ordinario, o junto al justificante de pago de la cuota mensual, como algo accesorio, y sin que se informe de las condiciones en que esa cesión se ha llevado a cabo. Es indudable la mala fe de la entidad bancaria al hurtar dicha información al interesado; y lo es aún mas cuando se conoce que dicha cesión ha sido llevada a cabo con descuentos para el cesionario del 80, 90% o incluso superiores, que posteriormente reclama al deudor el 100% de la deuda, lucrándose así con dicha operación. Dice el artículo 1535 del Código Civil :”Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.” Como dificultad añadida al deudor está la de obtener la financiación necesaria para ejercer ese derecho de retracto. Hace algún tiempo tuve la idea de buscar un “banco bueno” que nos ayudase en este objetivo. A dicha tarea nos pusimos algunos compañeros y ni que decir tiene que no lo encontramos. Ninguna entidad bancaria quería contribuir a “levantar el negocio” de sus homólogos, puesto que quizá en algún momento ellos también necesitasen liquidez y tuvieran que recurrir a ceder sus créditos. Pendientes de la elaboración del Reglamento que acompañará a la Ley de Función Social de la Vivienda , quizá sea el momento de considerar incluir entre las funciones del IVF la colaboración con los ciudadanos afectados por la especulación inmobiliaria, permitiendo así evitar la pérdida de su vivienda mediante el ejercicio del retracto en el momento oportuno. 

LA GRAN MENTIRA DEL FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS

 Quienes en el día a día estamos en contacto con personas que han sido o están a punto de ser víctimas de un desahucio, somos los encargados de destapar la realidad de que el Estado no tiene una verdadera voluntad de encontrar soluciones al grave problema de la vivienda, aunque intenten hacernos creer lo contrario. Cuando en enero de 2013 se constituyó el Fondo Social de Viviendas en alquiler, se construía algo que nacía viciado de origen, ya que tenía como objetivo “familias que, habiendo accedido a su vivienda habitual gracias a la financiación hipotecaria, no han podido afrontar adecuadamente el pago de sus préstamos y han sufrido finalmente el desalojo de sus viviendas” Dejaban así fuera de la posibilidad de acceder a una vivienda a miles de familias que nunca habían tenido una hipoteca porque no tenían ni tienen un contrato laboral lo suficientemente estable y confiable como para poder acceder a una vivienda, no ya en propiedad, sino de alquiler a precio de mercado. Se estaban creando, y se mantienen, dos escalas de pobreza: por una parte la de aquellos que en algún momento de su vida han tenido acceso a una vivienda en propiedad y la han perdido como consecuencia de la “crisis”; y por otra la de aquellos que ni tan siquiera soñaron con la propiedad, sino que vivían de alquiler y la misma “crisis” les privó de los ingresos para poder seguir pagando la renta; o la de aquellos que nunca han tenido siquiera acceso a un contrato de alquiler y se ven abocados a la ocupación o la indigencia. Unos meses antes se había creado la SAREB, una gestora privada a la que se transfirieron los activos inmobiliarios de las entidades rescatadas con dinero público. Una entidad a la que se transfirieron mas de 50000 millones de euros. Una entidad con accionistas que obtienen rentabilidad de algo que debería destinarse a cumplir un derecho fundamental como es el derecho a la vivienda. Una entidad que la propia Defensora del Pueblo sugirió que debía formar parte del Convenio del Fondo Social de Viviendas; sugerencia que fue respondida por el Ministerio de Economía del señor Guindos diciendo que la SAREB era un instrumento de política económica y no de política de vivienda. Esa es la gran diferencia de actuación política entre aquello que favorece al capital y lo que por derecho correspondería a los ciudadanos. Por eso, considero que debemos reclamar lo que es nuestro y solicitar que el Fondo Social de Viviendas no se destine únicamente a los que han perdido su vivienda tras no poder pagar su hipoteca, sino que se abra a todos aquellos que estén en situación de vulnerabilidad. Para ello es necesario que dicho Fondo se amplíe también en número de viviendas con la inclusión de aquellas que, como un expolio legalizado, se transfirieron a la SAREB. 

DESEOS PARA UN PAÍS POR CONSTRUIR.

 Saramago dijo una vez : “Pienso que todos estamos ciegos. Somos ciegos que pueden ver, pero que no miran”. Mi deseo es que recuperemos el privilegio de mirar, de ver mas allá de nosotros mismos, de entender, como dice un amigo y compañero, que la patria es la gente, la patria son los nuestros. Dijo también Saramago: “Somos la memoria que tenemos y la responsabilidad que asumimos, sin memoria no existimos y sin responsabilidad quizá no merezcamos existir”. Por eso, también deseo que recuperemos la memoria, que abramos los ojos casi tanto como la boca y seamos capaces de mirar muy lejos y gritar bien alto, tanto que tiemblen los cimientos de nuestras conciencias, que somos personas, que tenemos derechos y que sin ellos no somos nada. Por eso deseo dejar escritos mis deseos respecto al derecho a la vivienda. El primero: Que se haga realidad el art 47 de la CE “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. En algunos lugares de nuestro país, ese deseo comienza a ser una realidad. Que llevará tiempo, eso es indudable, pero que si empujamos juntos y lo deseamos con todas nuestras fuerzas, acabará por hacerse realidad. Un paso importante para lograrlo es que quien tenga las riendas de este país, cumpla las resoluciones del TJUE . Ese es nuestro segundo deseo. El TJUE ha repetido por activa y por pasiva que no se cumple la normativa europea en materia de protección al consumidor. Que las buenas prácticas bancarias no necesiten una ley que las ampare y que los posibles beneficiarios sean todos los consumidores, sería un fabuloso tercer deseo. Evitaríamos así las cláusulas abusivas en los contratos que firmamos, las comisiones sin causa, los intereses manipulables y manipulados, los textos farragosos e incomprensibles que , en ocasiones, a nosotros mismos, los abogados, nos cuesta entender. Que fabuloso deseo sería llamar a las cosas por lo que son en realidad. De nada sirve llamar a una ley de segunda oportunidad si ni es oportunidad ni es segunda, pq jamás hubo una primera. Sería un regalo magnífico que el deseo de tener una segunda oportunidad fuera realidad. No como la que hay ahora, en la que no todas las deudas desaparecen: las públicas (Hacienda y la Seguridad Social) seguirán vigentes . Como si los autónomos no hubieran sufrido esta masacre que aún se empeñan en llamar crisis mas que nadie. Ante la situación de desastre social en la que vivimos, la ocurrencia propagandista del Gobierno de elaborar una ley, y denominarla de segunda oportunidad, pensando que el nombre atribuye poderes por si mismo, no supone sino una tomadura de pelo mas a la ciudadanía. Aboca a quien pretenda acogerse a ella a una situación durante años en la que habrá de pedir permiso hasta para respirar a un administrador concursal que no se sabe quien va a pagar, y sin garantía alguna de que vaya a servir para algo, pues hasta pretenden reventar el saber popular saltando por encima de cosas tan evidentes como que si alguien perdona o condona algo (en este caso una deuda), lo hace para siempre. Pues bien, en esta ley no es así, de tal modo que si en algún momento llega a obtener una quita o condonación de parte de su deuda, tal perdón quedará sin efecto si mejora su situación económica. Aquello de “Santa Rita Rita lo que se da no se quita”, pasó a la historia con esta ley que tiene mas trabas en el camino que un camino empedrado. ¡Hasta los refranes nos quieren quitar!. Que se tomen medidas para paliar la pobreza energética. Que nadie tenga que pasar frío por no poder pagar la calefacción. Que nadie tenga que racionar el agua o ir a buscarlo a las fuentes acarreando garrafas para que sus hijos puedan lavarse. Que no se permita que nadie se enriquezca con las desgracias de los demás. Que nadie tenga que vivir a oscuras como si viviésemos en la edad media. Que nadie le ponga precio a aquello que ha de medirse por su valor. La dignidad por encima de todo y de todos. Que se ponga en marcha un programa de alquiler social. Que no nos vuelvan a engañar haciéndonos creer que somos lo que no somos. Que no nos numeren cómo al ganado. Que no nos digan a que escalón social pertenecemos, pq sólo hay dos escalones en este mundo: el de los humanos y el de los especuladores. Desde mi experiencia los requisitos para acceder a un alquiler social están excesivamente unificados. Me explico: se considera alquiler social aquél en el que la renta mensual establecida no supera el 30% de los ingresos de la unidad familiar. Y aquí viene el primero de los problemas: ¿qué se considera unidad familiar a estos efectos?. Pues bien, la unidad familiar es la constituida por todas las personas empadronadas en la vivienda. Esto lleva a situaciones verdaderamente sangrantes. Es habitual que en esta crisis-estafa-masacre tan prolongada en el tiempo, los miembros de una familia, en el sentido mas amplio posible, se hayan visto afectados de una u otra forma por la pérdida del trabajo o la dificultad para encontrarlo, por la imposibilidad sobrevenida de acceder a viviendas en alquiler o la falta de recursos para mantenerlos, y ello haya provocado una reagrupación familiar, en el sentido mas doloroso. Las familias: padres, hijos, hermanos, nietos, han acabado en muchos casos agrupados bajo un mismo techo, de tal manera que con limitadísimos recursos “sobreviven” apoyándose los unos en los otros. En esa situación, considerar todos los ingresos de los miembros de esa familia a la hora de determinar cual es el 30%, parece cuanto menos injusto. Por ejemplo, 1500 euros, tomados en abstracto, puede parecer un ingreso alto; pero si entramos en el análisis del núcleo familiar, y resulta que viven 9 o 10 personas bajo un mismo techo, que algunos son niños, que otros son ancianos, que hay enfermedades, minusvalías, que muchos tienen otras deudas derivadas de su situación anterior al reagrupamiento, etc.… nos damos cuenta de lo injusto de la situación. No es lo mismo 1500 euros para dos personas sin problemas que 1500 euros para una familia amplia, que está llevando a cabo una labor que correspondería al Estado: proporcionar un techo a sus miembros. Estas circunstancias no son tenidas en cuenta por la ley, que debería contemplar distintos porcentajes de la renta de alquiler en función de la situación y miembros de la unidad familiar, o del concepto de unidad familiar que han construido a estos efectos. Que se acabe con la especulación y que ésta no se ampare por los poderes públicos. Desde que toda esta sangría comenzó, siempre he tenido claro que la verdadera solución no se daba desde los poderes públicos pq no era un negocio rentable para quienes verdaderamente gobiernan este país. La vivienda es un producto de negocio y especulación, cuando debería ser un derecho fundamental. Y lo es, pero como todo en la vida, como todo lo que merece la pena, hay que luchar para alcanzarlo. A mi entender, y llevo planteándolo así a todos los interlocutores con los que tenemos contacto en nuestro trabajo de asesoramiento, la verdadera solución es LA QUITA. ¿Qué es una quita?. Pues no es mas que una reducción de la deuda hasta dejarla en niveles asumibles y acordes con la realidad del mercado y de la situación económica. Es evidente para todos que la causa de los desahucios está en la situación económica provocada por la especulación. Si no hay trabajo no hay ingresos; sin ingresos no hay posibilidad de pagar las deudas; las viviendas bajan de precio y es imposible venderlas y con su producto saldar la deuda…. Resultado, el banco se queda la vivienda ante la falta de compradores, y la familia se queda sin un techo. ¿No sería mas fácil acomodar la deuda a la capacidad de desembolso de las familias y permitir así que continúen pagando su casa y teniendo un techo donde cobijarse?. ¿No sería mas fácil destinar las ayudas del Estado a las familias en lugar de a los bancos?. ¿De verdad conviene al Estado y a los bancos crear una bolsa de población tan enorme al margen de la sociedad, alejada para siempre de cualquier posibilidad de integración, en situación de vulnerabilidad o incluso de extrema pobreza?. Pues bien, todo apunta a que el verdadero interés de los poderes públicos es crear una nueva clase, la clase de los esclavos, a los que durante años se hizo creer que eran clase media, a los que se utilizó para inflar una burbuja cuyo pinchazo, y que no nos engañen, beneficia a los mismos que la crearon. Eran conocedores de que tarde o temprano todo lo que sube baja, y por eso aprovecharon al límite las posibilidades que se les brindaban: * titulizaron hipotecas, consiguiendo así obtener un beneficio inmediato al vender participaciones de los fondos constituidos con esas hipotecas titulizadas a inversores que buscaban un plus de rentabilidad. * creaban así dinero a partir de los títulos, y sacaban de su contabilidad esas hipotecas, dejando así hueco para conceder mas hipotecas, que volvían a titulizar, creando una espiral sin fin que finalmente explotó. * y que hicieron entonces, vender los créditos que les estaban dando problemas a fondos de inversión llamados fondos buitre , y que como su nombre indica, acuden a sacar bocado de la miseria para seguir lucrándose a costa de los ciudadanos, que siguen sin importar nada a un sistema que necesita continuamente alimento para mantenerse. * ¿y por cuanto venden o ceden esos créditos?, pues con descuentos sobre la deuda que compran del 80 o 90%, de tal manera que, por poner un ejemplo, una deuda de 100.000 euros puede ser vendida por unos 10.000, consiguiendo así la entidad bancaria sanear su balance, y el fondo obtener una rentabilidad que no roza sino que sobrepasa lo moralmente admisible, ya que, no olvidemos, el fondo seguirá reclamando al afectado la deuda que ha comprado. Lógicamente, estos sí, están dispuestos a realizar quitas, pq aunque perdonen 50.000, estarán multiplicando por cinco su inversión. Si los poderes públicos estuvieran de verdad interesados en solucionar el problema de la vivienda, pondrían coto a tales desmanes, y antes de permitir tales cesiones a estos fondos buitre, exigirían que previamente se ofreciese a las familias la posibilidad de continuar con su casa y su deuda aplicando esos mismos descuentos. La descarga en gasto social para el Estado sería tremenda, pero claro, para eso el Estado ha de estar interesado realmente en hacer realidad la redistribución de la riqueza. Es evidente, como dije antes, que es mas rentable generar una bolsa de ciudadanos dispuestos a trabajar a precio de esclavo, sin derechos laborales y sin posibilidad de rechazar ante la disyuntiva de eso o nada. Elijan ustedes mismos su papel en esta historia: esclavos o seres humanos con dignidad, con memoria, con responsabilidad.